이번 포스팅에서는 미국 산업용 부동산에 집중 투자하면서 연 7% 대의 월배당을 제공하는 리츠 기업 모디 인더스트리얼에 대해 알아보겠습니다. 임대료 상승과 장기 임대로 인플레이션 헷지를 기대할 수 있고, 적은 금액으로 미국 산업용 부동산에 분산 투자할 수 있는 상품입니다.
리츠 투자 매력
최근 개인 투자자들 사이에서는 월배당 프로젝트가 하나의 트렌드가 되고 있습니다. 정기적으로 배당을 받을 수 있는 종목들을 모아 소액씩 꾸준히 투자함으로써, 매달 작지만 안정적인 현금흐름을 만들어 보자는 취지입니다.
그중에서도 리츠(REITs : 부동산투자신탁)는 부동산 임대료 수익을 배당으로 지급하는 구조이기에, 배당수익률이 높고 비교적 안정적인 자산 운용이 가능하다는 장점이 있습니다.
이번 글에서는 대표적인 금리 인하 수혜주 중 하나로 꼽히는 리츠 기업, 모디 인더스트리얼(MDV)을 함께 살펴보려 합니다. 시가총액은 아직 작지만 꾸준한 임대료 상승과 높은 배당 수익률(연간 7%대)을 보여줄 것으로 기대되어, 분산 투자 측면에서 충분히 눈여겨볼 만하다고 판단됩니다.
모디 인더스트리얼(MDV) 특징
모디 인더스트리얼(MDV)은 2015년에 설립된, 비교적 신생 리츠 기업입니다. 2022년에 주식시장에 상장했으며, 자산을 외부 관리가 아닌 내부에서 직접 운용하는 ‘내부 관리 리츠’라는 점이 눈에 띕니다.
- 산업용 부동산 집중 투자: 모디 인더스트리얼은 물류창고, 공장 등 산업용 부동산에 초점을 맞춥니다. 이 때문에 경기 사이클에 따라 변동성이 있을 수 있으나, 그만큼 기업 고객과의 장기 임대 계약을 맺어 비교적 안정적인 수익 창출이 가능합니다.
- 순 임대(NNN) 방식: 임차인이 재산세, 보험, 유지보수 등 추가 비용을 부담하는 구조입니다. 덕분에 모디 인더스트리얼은 대체로 임대료 수익 관리에 집중할 수 있어, 효율적인 비용 운영이 가능합니다.
- 주요 부동산 지역 분산: 캘리포니아, 오하이오, 애리조나 등 미국 전역에 40여 개 부동산을 보유하고 있으며, 임차인도 29개 이상의 회사로 구성되어 있습니다. 이런 지역 및 업종 분산으로, 특정 지역 경기에 대한 위험을 나눌 수 있다는 점이 특징입니다.
※ 2024년 9월 30일 기준 부동산 자산 목록
※ TOP20 임차인
배당 구조 및 성장 가능성
월배당 리츠라는 가장 큰 장점은 매달 배당을 지급한다는 사실입니다. 대부분의 리츠나 고배당주가 분기 혹은 반기 배당을 시행하는 것에 비해, MDV는 매월 배당이 들어오기 때문에 현금흐름 관리가 용이합니다. 실제로 연간 배당률도 약 7% 수준이며, 향후에도 소폭 상승이 기대됩니다.
- 배당금 추이: 회사는 내년(2024년) 3월까지의 배당금을 올해보다 2% 인상한 금액으로 책정했습니다. 임대료 역시 매년 최소 2% 이상 인상하도록 계약이 되어 있어, 현금흐름이 안정적으로 확대될 가능성이 높습니다.
- 안정적인 분배금 지급: 리츠 기업의 핵심 지표인 AFFO(조정된 운영자금) 대비 배당금 비율을 보았을 때, 아직은 무리한 수준은 아니라고 판단됩니다. 매년 임대료가 올라가는 구조상 장기 배당 지급에 대한 신뢰도 역시 상승합니다.
한 예로, 만약 MDV에 1천만 원을 투자한다면 대략 세후 6% 안팎의 연간 수익을 기대할 수 있습니다. 이는 한 달에 5만 원 전후의 현금 유입과 맞먹는 수치입니다. 물론 개인 상황과 시점에 따라 실제 배당률은 다를 수 있지만, 적은 금액부터도 월단위 배당으로 현금흐름을 형성할 수 있다는 장점은 분명 매력적입니다.
투자 시 유의사항
물론 산업용 부동산에만 집중 투자한다는 점에서, 시장의 경기 침체나 특정 산업의 변화가 크게 닥칠 경우 그 충격을 고스란히 받을 수 있다는 리스크가 존재합니다. 예를 들어 미국 제조업 경기가 급격히 위축될 때 산업용 부동산 임대 수익이 감소할 가능성이 있죠.
이러한 리스크를 상쇄하기 위해서는 분산 투자가 필수적입니다. 예를 들어, 이미 상업용 부동산에 중점 투자하는 리얼티 인컴(Realty Income) 같은 대형 리츠를 포트폴리오에 보유하고 있다면, MDV를 더해 산업 분야를 커버함으로써 리츠 내에서도 다각화 효과를 기대할 수 있습니다.
또한 금리 흐름 역시 주시해야 합니다. 금리가 예상보다 크게 오른다면 리츠 기업의 차입 비용이 상승해 투자 여력이 감소할 수 있습니다. 반면, 최근에는 금리 인하 가능성이 점쳐지는 만큼 중장기적으로는 MDV 같은 금리 인하 수혜주가 더 부각될 수 있다는 전망도 있습니다.
맺음말
저는 오래전부터 월배당 종목을 모아 작게나마 현금흐름을 쌓아두는 일을 즐겨왔습니다. 의외로 빠듯한 시기에 배당금이 들어오면 기분이 좋고, 또 그것이 보람이 되어 투자에 대한 동기를 부여해주기도 합니다. 모디 인더스트리얼(MDV)은 아직 덩치가 작은 신생 리츠이지만, “작지만 알찬” 기업 문화를 보여주고 있어 개인적으로 믿음이 가는 편입니다.
물론 모든 투자에는 변동성이 따르는 만큼, 여유자금 범위 내에서 소액씩 시작해보는 것이 안전합니다. 괜찮다고 느끼면 꾸준히 모아가고, 너무 불안하다면 다른 종목을 비교·분석해보는 식으로 말이죠.
투자는 장거리 경주와 같습니다. 매달 들어오는 배당금이 눈에 보이지 않는 순간도 있지만, 어느 날 문득 보면 쌓인 “작은 행복”이 마음에 큰 위안을 주곤 합니다. 여러분께서도 분산 투자와 꾸준한 모니터링을 통해, 월배당이 주는 색다른 기쁨을 느껴보시길 바랍니다.