리츠(REITs)는 부동산 투자 신탁을 뜻하는 말로, 다수의 투자자들로부터 자본을 조달하여 부동산을 매입, 운용, 개발하는 것을 주된 사업으로 하는 투자 기구입니다. 리츠 투자의 유형, 장단점, 배당정보에 대해 알아보고 유사한 상품인 부동산 펀드와 비교해보겠습니다.
리츠 투자 소개
국내에는 현재 23개 리츠가 상장되어 있습니다. 리츠 제도는 소액의 개인 투자자들이 거액의 부동산에 투자할 수 있도록 간접투자 형태로 투자 기회를 제공하기 위해 도입되었습니다.
리츠 제도는 1960년대 미국에서 최초로 생겨났으며, 국내에는 1997년 외환위기 이후 기업이 보유한 부동산 현금화를 통해 기업구조조정을 촉진하기 위해 도입되었습니다.
리츠는 거래소에 상장 되어 거래되는 상장리츠 방식과 새로 만드는 리츠에 청약하여 투자하는 방법이 있습니다.
리츠는 주식과 상관관계가 상대적으로 낮아 주식의 위험을 보완할 수 있으며 수익의 90%이상을 의무적으로 투자자에게 배당하도록 되어 있기 때문에 현금흐름이 필요한 투자자들에게 적합한 상품이라고 볼 수 있습니다.
리츠 유형
- 오피스 리츠 : 사무실, 빌딩 등을 자산으로 보유
- 리테일 리츠 : 상가, 백화점, 쇼핑몰 등을 자산으로 보유
- 호텔 리츠 : 호텔, 리조트 등 숙박시설을 자산으로 보유
- 주거 리츠 : 아파트, 기숙사, 고급주택 등을 자산으로 보유
- 물류, 산업 리츠 : 산업시설물, 창고 등을 자산으로 보유
- 복합 리츠 : 여러 유형의 리츠로 복합적으로 구성
- 헬스케어 리츠 : 병원, 요양원 등을 자산으로 보유
리츠 시장 현황
*2024년 3월 기준
- 국내 총 운용리츠 개수 : 373개
- 총 운용리츠 자산(AUM) : 95조원
- 국내 상장 리츠 : 23개
- 상장리츠 시가총액 : 7조 8694억
2024년 3월 기준 국내 운용리츠의 개수는 373개로 이 중 상장된 리츠는 23개 입니다. 상장 리츠의 총 시가총액은 7조8천억이상입니다.
2022년 기준으로 리츠의 배당수익률 평균은 5.2%이며, 상장 리츠를 기준으로 보면 7.8%입니다.
리츠의 장점
1. 높은 유동성
리츠는 부동산투자회사법에 따라 임대수익이나 매각 차익에 따른 이익의 90%를 투자자에게 배당해야 하는 의무가 존재합니다. 이런 이유로 리츠는 다른 펀드 상품에 비해 높은 배당수익을 가지며 높은 현금흐름을 창출할 수 있습니다.
2. 분산투자
리츠는 다수의 투자자로부터 자금을 받아 여러 부동산에 나누어 투자합니다. 따라서 일부 부동산에서 임대수익이 발생하지 않더라도 분산 투자의 효과로 리스크 관리를 할 수 있습니다.
3. 전문관리
리츠는 부동산 투자경험이 풍부한 전문가 집단이 운용하며, 부동산 관리와 시설유지를 전문기업이 맡아서 운용하기 때문에 직접투자하는 것보다 비용과 노력을 덜 수 있습니다.
4. 접근성
리츠는 거래소에 상장되어 거래가 이루어지기 때문에 일반 부동산 펀드나 직접 투자보다 매매를 통해 즉시 현금화가 가능하며, 투자대상 또한 투명하게 공개되어 있어 자신이 어떤 부동산에 투자하는지 쉽게 알 수 있습니다.
리츠의 단점
1. 시장 변동성
리츠는 부동산 시장과 금리 변동에 크게 영향을 받는 특징이 있습니다. 금리가 상승하여 부동산 투자 수익률이 하락하게되며 리츠의 가치를 떨어뜨릴 수 있습니다.
2. 세금 문제
리츠의 수익은 대부분 배당으로 지급됩니다. 국내에서는 배당수익에 대해 배당소득세를 납부해야합니다. 리츠에 크게 투자하는 경우 배당소득세를 많이 납부하게되며 금융소득종합과세 대상으로 지정될 수 있습니다.
주식의 경우 배당 이외에도 매매차익을 수익으로 얻을 수 있고 대부분 국내에서 비과세로 처리되는 만큼 리츠는 배당소득에 대한 세금에 취약합니다.
3. 수익배분 제한성
리츠는 대부분의 수익을 배당으로 지급해야하기 때문에 재투자를 통한 사업 확장이 제한됩니다. 보통 리츠는 유상증자를 통해 주주들에게 자금을 추가로 조달 받아 사업을 확장하는 방식을 취합니다.
리츠 배당 내역
리츠는 소득의 상당 부분(90%이상)을 배당 형태로 투자자들에게 지급해야 하는 법적인 의무가 있습니다. 이는 투자자들에게 안정적인 현금 흐름을 제공하는 요소입니다.
배당금은 리츠의 운영 수익 및 부동산 매매 이익에 따라 달라지며, 경제상황에 따라 변동됩니다.
리츠는 부동산에 직접 투자하는 것보다 저렴하고 효율적인 방법을 제공해주며 큰 자본이 없는 개인 투자자에게 적합한 상품입니다.
리츠 배당 소득 분리과세
리츠를 3년 이상 보유 시 배당소득세를 저율로 분리과세 해주는 공모 리츠의 배당 소득 분리과세가 2026년까지 연장되었습니다. 투자자 들은 공모리츠로부터 지급받는 배당소득에 대해 투자액 5000만원 한도 내에서 통상 14% 세율이 아닌 9%의 분리과세를 적용 받을 수 있습니다.
- 리츠 3년이상 보유
- 5000만원 한도
- 배당소득 9%(지방세포함 9.9%) 분리과세
또한 기존에 보유하던 리츠를 3년 이내에 매도하는 경우에는 매도 전액을 다른 신규 리츠에 투자한다면 계속 보유를 인정해 줍니다.
하지만 분리과세를 받기위해서는 리츠를 매수한 뒤 증권사를 통해 분리과세 신청을 해야하며, 이미 지급된 배당금에 대해서는 소급 적용이 불가능 합니다.
리츠와 부동산 펀드 비교
| 구분 | 리츠 | 부동산 펀드 |
|---|---|---|
| 운용사 | 자산관리회사 | 자산운용회사 |
| 근거 법령 | 부동산투자회사법 | 자본시장법 |
| 유동성 | 현금화 용이 | 현금화 어려움 |
| 세금부담 | 작음 | 큼 |
| 배당금 | 90%이상 | 해당없음 |
부동산 펀드는 자산운용회사가 투자자들로부터 자금을 모아 부동산에 투자하고, 그 수익을 투자자에게 배당하는 간접 투자상품을 말합니다. 여기까지는 운용사가 다른 점을 빼고는 리츠와 유사합니다.
하지만 부동산 펀드는 펀드 자산 중 부동산 관련 실물 자산에 50%만 초과하여 투자하면 되기 때문에 리츠와 다르게 다른 자산이 펀도에 포함되어 있을 수 있습니다.
부동산 펀드는 만기가 있는 폐쇄형 상품으로 출시되기 때문에 펀드 매각까지 오랜 시간이 걸립니다. 펀드가 청산되는 시점까지 현금화가 어렵습니다. 또한 부동산 펀드는 자산운용사의 펀드매니저의 판단으로 상품이 운용되기 때문에 투자자들이 의사결정에 창여하기 어렵습니다.
