주택연금이란 노후생활자금이 부족한 고령층의 안정적인 노후생활 보장을 위해 소유한 주택을 담보로 국가가 보증하는 연금을 받을 수 있는 제도입니다. 이러한 주택연금의 수령액, 조건, 장점, 단점, 가입조건 등에 대해 알아보겠습니다.
주택연금 개요
주택연금이란 부부(혹은 가입자)가 집을 담보로하여 은행에서 대출금을 매월 연금형식으로 수령하는 것이라고 볼 수 있습니다. 대출에 대한 보증은 한국주택금융공사가 보증하는 방식입니다.
주택연금을 받으면 은행에 대출이자, 한국주택금융공사에는 보증금을 납부해야합니다. 하지만 이것은 연금수령 중에 내는 것이 아니라 부부 사망 시점 주택을 처분하거나 상속하고 변재하게 됩니다.
주택연금 가입조건
- 가입연령 : 부부 중 1명이 만55세 이상
- 주택보유수 : 공시가격 12억 이하 주택 소유
- 대상주택 : 주택*, 노인복지주택, 오피스텔 등
- 거주요건 : 실제 거주지(주민등록전입)
주택연금은 부부 중 1명이 만55세 이상인 경우, 공시가격 12억 이하의 주택에 실거주하는 경우 가입이 가능합니다. 여러 주택이라도 합쳐서 12억 이하면 가입이 가능합니다.
가입방법은 한국주택금융공사에 주택연금을 신청하면 심사 후 은행으로부터 연금이 지급됩니다.
주택연금 종류
일반 주택연금
노후 생활자금을 평생 동안 매월 연금으로 수령하는 방식입니다.
주담대 상환용 주택연금
주택담보대출 상환용으로 연금대출한도의 50~90%를 일시로 받을 수 있고 나머지는 매월 연금으로 수령하는 방식입니다.
우대형 주택연금
부부기준으로 2억 미만의 1주택 소유자면서, 1인 이상이 기초연금 수급자인 경우 일반 주택연금 대비 최대 20%를 더 수령할 수 있는 방식입니다.
※ 우대형 주택연금 혜택 변경(2024. 6.3.시행)
- 실거주 예외 사유에 실버타운 이주 추가
- 주택 감정 평가 금액(40만원 상당) 국가가 지원
- 우대형 주택연금 가입대상 주택가격 2억원 미만 → 2.5억원 미만으로 확대
- 우대형 주택연금 개별인출 한도 45% → 50%로 확대
- 우대형 주택연금 가입주택의 선순위 주택담보대출 상환을 위한 자금이 필요한 경우 연금대출한도의 90%까지 개별인출한도 사용가능
주택연금 수령액
가장 많이 가입하는 방식인 종신지급방식을 기준으로 설명드리겠습니다.
부부 중 최소연령이 만70세면서, 3억짜리 주택을 주택연금으로 신청한 경우입니다. 평생 동안 매월 88만6천원의 연금이 평생동안 지급됩니다. *연령기준은 부부 중 최소연령을 기준으로 합니다.
주택연금은 연령이 높을 수록 받을 수 있는 수령액이 커지는 것을 알 수 있습니다.
목돈 인출 가능 금액
주택연금 종류에 따라 목돈 인출 금액이 다릅니다. 대출한도는 집 가격에 비례해서 산정됩니다.
- 종신방식 : 대출한도의 50%
- 대출상환 방식 : 대출한도의 90%
- 우대방식 : 대출한도의 45%
*우대방식의 경우 2024년 6월 3일부터 50%로 인출가능 금액이 상향됩니다.
주택연금 장점(특징)
- 평생동안 가입자와 배우자에게 연금이 보장됩니다.
- 부부 중 한명이 사망해도 동일 금액(가입 시)을 지급 합니다.
- 연금수령액이 집값을 초과해도 상속자에게 돈을 청구하지 않습니다.
- 부부 모두 사망 시 상속자가 채무를 변제 하는 경우 상속이 가능합니다.
주택연금의 장점은 평생동안 연금 지급이 가능하며 부부 중 한명이 사망하는 경우에도 처음 가입 시 연금을 계속 지급합니다.
부부 사망 시
- 부부사망 시 주택매각 후 연금, 대출이자, 보증료 차감
- 매각대금보다 비용이 높아도 추가적으로 돈을 납부하지 않음
연금을 수령한 부부가 모두 사망하는 경우 상속자가 상속을 받거나 상속 포기를 할 수 있습니다.
- 상속자에게 상속(채무 변제 시)
- 상속자 상속 포기
상속자가 주택연금의 보증료와 대출이자를 모두 납입한 경우에는 상속을 받을 수 있습니다. 채무 변재를 하지 않고 상속을 포기할 수 있습니다. 주택가격+보증료+ 대출이자가 주택가격보다 높은 경우라도 상속 포기 시 추가로 요구하지 않습니다.
주택연금 단점(보증료, 대출이자)
주택연금은 일종의 주택담보 대출이라고 볼 수 있습니다. 주택을 담보로 대출을 연금방식으로 해주는 것인데요. 대출이자와 보증금 납부가 사망 시 이루어지고 그동안 이자가 월 복리로 쌓이기 때문에 금액이 꽤 큰 것을 알 수 있습니다.
물론 받은 연금보다 대출금이 높다고 해도 추가적으로 돈을 납부하는 것은 아니지만 만약 상속자가 집을 상속 받고자 할 때 생각보다 높은 채무로 상속이 어려울 수 있습니다.
※ 주택연금 대출이자 금리
- 대출이자 변동금리
- CD금리 +1.1% 혹은 COFIX금리 +0.85% 중 선택
CD금리 혹은 COFIX 금리 방식 중 하나를 선택할 수 있습니다. CD금리는 3개월 변동금리, COFIX는 6개월 변동금리입니다.
※ 주택연금 보증료
- 주택금융공사에 납입하는 보증료
- 보증료는 대출잔액의 0.75%
주택연금 대출이자 및 보증료 예시
- 만65세부터 100새까지 수령
- 주택가격 5억
- 대출이자 4.2%
2024년 5월 기준 대출이자 4.2%로 65세부터 100세까지 주택연금을 수령할 시 수령연금액, 대출이자, 보증료에 대해 계산해 보면 아래와 같습니다.
- 연금수령 : 매월 120만원
- 총 연금 : 5.2억
- 보증료 : 1.6억
- 대출이자 : 9억
35년 뒤 집 가격이 2배 상승한 경우라면 주택 매각 대금은 10억이 계산됩니다.
여기서 연금수령액 + 보증료 + 대출이자를 모두 합치면 16.8억이 계산됩니다. 매각 대금 10억을 모두 값아도 6.8억이 모자란 상태입니다.
만약 상속을 원한다면 16.8억을 납부해야 집을 상속 받을 수 있습니다. 이처럼 월복리로 장기간 계산되는 보증료와 대출이자는 눈 덩이처럼 불어나는 것을 알 수 있습니다. 물론 35년동안 집값이 채무비용보다 높다면 변재를 하고 상속을 받는 것이 이익이라고 볼 수 있겠습니다.
하지만 생각보다 상속을 위해 돈을 많이 납부해야하는 것을 인지하시고 주택연금에 가입하는 것을 추천드립니다.
