안녕하세요, 수도권 집값이 다시 들썩이자 정부가 칼을 빼 들었습니다. 지난 6월 27일 긴급 점검회의에서 ‘6억 원 초과 주택담보대출(주담대) 금지’를 포함한 고강도 카드가 확정됐죠. 오늘은 이 ‘주담대 6억 제한’이 왜 나왔고, 시장엔 어떤 파문을 일으킬지 깊이 파헤쳐 봅니다.
🔎 갑자기 6억 컷, 배경은?
4월부터 주담대가 월 5 조 원대(4월 +4.8조, 5월 +5.6조)로 치솟자 정부 레이더가 울렸습니다. 전체 가계대출 증가액도 5월에만 6.0조 원으로, 지난해 10월(+6.5조) 이후 8개월 만에 최대치였죠. 수도권 거래가 반등한 덕에 은행권 주담대만 5.2조 원 급증하며 “빚내서 집 사기” 기류가 뚜렷했습니다.
정부는 “중위가격(6.2억 원) 부근에서 과열을 꺾자”고 결론 내렸습니다. 6월 27일 긴급 회의에서 ‘6억 원 초과 주담대는 전면 금지(LTV = 0%)’를 모든 금융권에 적용하기로 의결했고, 바로 다음 날(6월 28일)부터 시행했습니다. 동시에 가계대출 총량목표를 하반기부터 50% 축소(정책대출은 25% 축소)해 “명목성장률 아래로 눌러두겠다”는 강수를 던졌죠.
이번 조치는 ①6억 초과 고가 주담대 차단, ②수도권 2주택 이상 추가 매입 봉쇄, ③기존 1주택 처분 조건부 완화(LTV 70%·50%)라는 ‘3단계 펜스’로 설계됐습니다. ‘선제 대응’에 방점이 찍힌 셈입니다.
🔎 실수요자는 보호될까?
예외 없는 규제처럼 보이지만, 정부는 실수요 숨통을 일부 남겼습니다. 6억 이하 주택은 기존 LTV 80%를 유지하고, 잔금대출·중도금대출은 6억 한도에서 제외했습니다.문제는 생애최초 LTV가 80→70%로 내려가고 6개월 내 전입 의무가 붙었다는 점. 6억짜리 집이면 가능한 대출액이 4.8억→4.2억으로 줄어들어 ‘영끌’ 버퍼가 얇아집니다.
더 나아가 디딤돌·버팀목 대출도 한도를 20%가량 감액해(예: 디딤돌 일반 2.5억→2억) 정책금융의 문턱도 동시에 올라갔습니다. 실수요 보호 논리와 역설적으로 실수요 체감 부담이 동시에 커지는 아이러니가 발생한 셈입니다.
🔎 은행 창구와 투자자는 어디로 튈까?
은행권은 즉각 만기 40년 주담대를 30년 이내로 줄이며 ‘DSR 우회’ 창구부터 닫고 있습니다. 비은행권도 동일 잣대가 적용돼 “제도 쇼핑할 곳이 없다”는 반응. 덕분에 은행들은 예대율·BIS 비율 관리 차원에서 가계 대신 기업신용·중소기업 대출로 포트폴리오 전환을 서두르고 있습니다.
투자자들은 PF(Project Financing)나 법인대출로 우회할 여지를 모색 중입니다. 이에 당국은 “부동산 PF 익스포저를 추가 점검하고, 필요 시 주담대 위험가중치 조정·DSR 영역 확대 등 보조 규제를 바로 투입하겠다”고 경고장을 던졌습니다.
🔎 풍선효과, 다른 구멍은 없을까?
생활안정자금 주담대 한도를 1억으로 낮춰 ‘집 담보로 생활비’ 통로를 죄었지만, 지방 주담대·중도금 대출은 사실상 현행 유지입니다. 이에 따라 자금이 지방·비규제지역으로 이동하거나, 전세자금 대출로 새 나갈 가능성이 지적됩니다.
전세대출도 수도권 보증비율을 90→80%로 낮춰 7월 21일 시행 예정이지만, 전세 자금이 차주 연소득 한도 내 신용대출(연소득 이내)로 우회될 수도 있습니다. 또, 일부 투자 수요는 리츠·부동산 펀드로 옮겨갈 것이라는 분석도 나옵니다. 결국 규제 효과를 유지하려면 “주간 단위 대출 모니터링 – 매주 점검회의를 개최”하겠다는 당국의 후속 관리가 변수입니다
- 생활안정자금 주담대 한도가 1억으로 줄면서 ‘집 담보로 생활비’도 제동. 대신 지방 주택 담보대출은 그대로라 풍선효과가 지방으로 번질 위험이 지적됩니다.
- 전세대출 보증비율도 수도권 90%→80%(7월21일)로 낮춰 주담대 6억 제한 외곽을 틀어막지만, 갭투자 자금이 여전히 비은행권 신용대출로 새지 않을지 주시해야 합니다.
📊 주요 내용을 요약해 드리자면.
✅ 6억 초과 주담대 전면 금지·총량 목표 축소로 가계부채 급증 차단
✅ LTV 축소·전입 의무로 실수요 보호 취지지만 체감 문턱은 상승
✅ 비은행·지방·PF로의 자금 이동 가능성, 후속 관리가 관건
“독한 약도 타이밍이 중요하다”는 말이 있죠. 주담대 6억 제한이 시장을 식힐 ‘해열제’가 될지, 다른 통로를 부풀리는 ‘풍선’이 될지는 앞으로의 데이터가 말해줄 겁니다. 다음 이슈에서 다시 만나요. 안녕!🌏
🧷 주요 FAQ
왜 정부는 주담대 6억 원 이상 대출을 금지했나요?
수도권 중심의 집값 반등과 가계부채 급증세(월 5조 원 이상)를 잡기 위한 선제 조치입니다. 중위가격(6.2억 원) 부근에서 과열을 차단하고자 했습니다.
모든 대출이 막힌 건가요? 실수요자는 어떻게 되나요?
6억 원 이하 주택의 경우 기존처럼 주담대가 가능합니다(LTV 80%). 다만 생애최초 구매자도 전입 의무와 LTV 70% 제한을 적용받습니다.
기존에 받은 대출도 회수되나요?
아닙니다. 기존 주담대에는 소급 적용되지 않습니다. 신규 주택 매입 시 대출 조건이 변경됩니다.
비은행권이나 다른 수단으로 대출 가능한가요?
원칙적으로 동일 기준이 적용됩니다. 그러나 법인대출·PF·신용대출 등 우회 루트를 차단하기 위해 금융당국이 실시간 모니터링 중입니다.
전세대출은 해당되지 않나요?
전세대출도 일부 규제 강화됩니다. 수도권 전세자금보증은 7월 21일부터 보증비율이 90%→80%로 하향됩니다.